Remarque préalable : Cet article a pour but de décrire uniquement la procédure la plus fréquente en cas de sinistre. Il laisse volontairement de côté toute une partie des spécificités et nuances qui peuvent se présenter, dans le but de donner à tout propriétaire une notion générique de ce qu'est le traitement d'un sinistre en copropriété.
Malheureusement cela peut arriver plus vite qu'on ne pense d'avoir un dégât dans son appartement, même si on entretien son bien avec diligence. Entre autres, parce qu'on ne peut pas tout prévoir, et ceci est d'autant plus vrai en copropriété.
Donc que faire par exemple si vous avez eu chez vous un dégâts des eaux qui semble provenir du voisin du dessus ?
1 - l'urgence absolue : neutraliser la cause
La première chose à laquelle la majorité des gens pense souvent est "Qui va payer ?" - à ce stade, c'est la mauvaise question. Il faut d'abord s'organiser pour que la cause du problème soit neutralisée.
Dans le cas présent, la première chose à faire est donc d'aller sonner chez le voisin du dessus. Si vous étiez présent dans votre appartement alors que le dégât est apparu, il est fort probable que le problème soit survenu au moment même et que votre voisin soit présent chez lui. Essayez de clarifier ce qui a pu causer le problème avec elle/lui. Il se pourrait qu'il soit nécessaire d'arrêter d'utiliser une douche temporairement, par exemple. Si vous ne parvenez pas à comprendre, il est bon de couper l'arrivée d'eau de l'appartement du dessus, dans le but de limiter la casse à l'étage du dessous.
2 - la priorité : résoudre le problème
L'urgence absolue devrait à présent être résolue. Si vous avez un syndic, il faut le prévenir. En effet, il se peut que l'immeuble soit sous contrat avec un plombier spécifique, c'est dans ce cas cet intervenant qu'il faudra contacter en priorité. Il est bon de prévenir également la/le concierge s'il y en a un dans l'immeuble, ils ont souvent plus d'expérience, savent si des problèmes similaires se sont déjà présentés et connaissent en général les numéros directs des fournisseurs.
3 - l'administratif : obtenir un feu vert pour réparer les dégâts
Une fois que la cause du problème aura pu être solutionnée, c'est maintenant de l'administratif qui vous attend.
Concrètement, il faut que l'assurance soit informée du sinistre, puisse définir si la cause est couverte par le contrat ou non et soit en mesure d'estimer le coût des réparations.
Pour ce faire, il faut maintenant votre contribution :
- Une description précise du contexte dans lequel le sinistre survenu
- Des photos des dégâts
- Un devis pour la réparation des dégâts
Ce dernier document, le devis, devra être le plus précis possible. Par exemple s'il faut repeindre une zone endommagée de votre appartement, il faut idéalement qu'il soit fait mention du métré de cette zone. En effet, l'assurance paye la réparation du dommage, ils veulent ainsi pouvoir contrôler que l'assuré n'en profite pas pour procéder à la remise en peinture de tout son appartement aux frais de l'assurance.
Ces documents sont envoyés au syndic, puisque c'est lui qui servira toujours d'interlocteur pour l'assurance du bâtiment.
Pourquoi le syndic ne fait pas le nécessaire pour le devis ?
Le syndic s'occupe exclusivement de tout ce qui à trait des parties communes de l'immeuble. Quand un sinistre survient entre deux appartements, la couverture du bâtiment sera en général sollicitée, et la procédure administrative doit donc se faire via le syndic. En revanche, quand on parle de réparer les dégâts dans votre appartement, donc une partie privative, la balle passe dans le camp du propriétaire. Ceci pour la simple raison qu'il est libre de choisir qui il veut peut faire faire des travaux dans son bien.
Sur base de ces documents et dépendemment de l'ampleur du sinistre, une expertise d'assurance peut être organisée dans les appartements touchés. L'assurance du bâtiment enverra ainsi son expert pour évaluer la pertinence du devis par rapport aux dégâts constatés sur place. Si le devis est manifestement surévalué, l'expert pourrait revoir l'indemnisation à la baisse. Si le contrat de l'immeuble a été signé via un courtier, il est important qu'il soit présent lors de l'expertise, pour représenter les intérêts de la copropriété.
Dans un cas standard, l'assurance indemnisera à hauteur du montant de la somme du/des devis présenté(s), dont sera uniquement déduite la franchise.
Il se peut également qu'en plus du montant du devis, et dépendemment de l'ampleur du sinistre et des termes du contrat, d'autres formes d'indemnisation soit accordées. Une intervention si vous devez être temporairement relogé par exemple, des pertes indirectes, etc.
Pourquoi la facture pour la réparation de la cause n'est pas prise en compte par l'assurance ?
La réparation de la cause d'un sinistre n'est jamais prise en charge par l'assurance.
Par exemple: si vous avez bouché vos toilettes, et que le bouchon génère un dégât des eaux qui endommage votre parquet, l'assurance pourrait intervenir pour les dégâts au parquet, mais n'interviendra pas pour le remboursement de la société de débouchage contactée en urgence. Ce dernier point est de votre responsabilité d'entretien de votre bien en personne prudente et diligente.
Attention cependant: si pour réparer le cause du problème, vous avez par exemple dû démonter la baignoire qui n'avait pas de regard, pour remplacer une arrivée d'eau qui fuyait, les frais de remplacement de l'arrivée d'eau ne sont pas couverts mais les frais de démontage de votre baignoire devraient normalement entrer dans la couverture de votre assurance bâtiment.
4 - clôture du dossier : remise en état et indemnisation
Après toutes ces étapes, mais surtout une fois le feu vert de l'assurence reçu, vous pouvez faire exécuter les travaux repris sur votre devis.
En parrallèle, vérifiez bien que vous obtenez via le syndic l'indemnisation accordée par l'assurance. En effet, l'assurance verse en général l'indemnité totale au syndic, qui se charge ensuite de la redistribuer aux propriétaires sinistrés.
Il faut noter que le montant de la TVA repris sur un devis est parfois remboursé par l'assurance uniquement sur base de la présentation de la facture finale de réparation. Ceci est tout à fait légal et dépend simplement des conditions spécifiques du contrat dans votre immeuble.
La franchise pour un sinistre est supportée par la copropriété. Si votre devis est accepté, vous devez donc recevoir un remboursement pour l'intégralité du montant, éventuellement sur base de présentation d'une facture pour la partie TVA.
Vous voilà prêts à agir efficacement à l'avenir !