Een woning kopen brengt altijd een aantal onbekende factoren met zich mee. Je wilt snel kunnen handelen zodat je geen goede deal misloopt, maar je moet ook oppassen dat je geen beoordelingsfout maakt door haast.
Deze taak kan ingewikkelder lijken bij een condominium vanwege het aantal documenten dat moet worden geanalyseerd (verslagen van algemene vergaderingen, rekeningen, balansen, etc.).
Om je te helpen sneller een beslissing te nemen, geven we hier een paar tips die van onmisbare waarde zijn voordat je je definitieve koopbelofte overhandigt.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Allereerst is het goed om erop te wijzen dat je altijd een reeks specifieke documenten en informatie ontvangt als je een appartement in een condominium koopt, de lijst met documenten en informatie wordt wettelijk vastgelegd door artikel 577-11 van het Burgerlijk Wetboek).
De lijst met informatie die de verkrijger zal ontvangen vóór de ondertekening van de overeenkomst, het aanbod tot aankoop of de belofte tot aankoop, is nauwkeurig gedefinieerd en moet door de syndicus op eenvoudig verzoek binnen twee weken worden verstuurd. Het verzoek kan worden gedaan door de notaris, een persoon die optreedt als professionele tussenpersoon, of de verkoper.
Dit omvat de volgende informatie en documenten:
1° het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal; the amount of working capital and reserves
2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom en van de bedragen die in het geding zijn;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Samen geven deze documenten de koper een precies idee van zijn exacte financiële verplichtingen, niet alleen voor de aankoop van het onroerend goed en de aankoopprijs, maar ook van de te verwachten periodieke kosten voor het gebruik van het appartement.
Zodra de overeenkomst is ondertekend, ontvangt hij ook een bepaalde hoeveelheid aanvullende informatie, die hij zal gebruiken om een geactualiseerd beeld te krijgen van deze financiële lasten, naar aanleiding van eventuele beslissingen die na de datum van de offerte zijn genomen.
1° het bedrag van de instandhoudings-, onderhouds-, herstellings- en inrichtingskosten waartoe de algemene vergadering of de syndicus heeft beslist vóór de zekere datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvoor de syndicus na die datum de betaling vraagt;
2° een staat van de door de algemene vergadering van mede-eigenaars goedgekeurde oproepen tot storting vóór de zekere datum van de eigendomsoverdracht en de kosten van dringende werken waarvoor de syndicus na die datum de betaling vraagt;
3° een staat van de kosten in verband met de aankoop van gemeenschappelijke ruimten, waartoe de algemene vergadering heeft besloten vóór de zekere datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvoor de beheerder na die datum de betaling vraagt;
4° een staat van de schulden die de vereniging van mede-eigenaars heeft als gevolg van geschillen die zijn ontstaan vóór de zekere datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus na die datum de betaling vraagt.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
De uitdaging voor de koper is dan ook om deze informatie correct te interpreteren en te bepalen waar hij rekening mee moet houden voordat hij een verbintenis aangaat.
In dit artikel wordt daarom alleen de informatie besproken die beschikbaar is voordat het aanbod tot aankoop is gedaan, aangezien de rest simpelweg aanvullende informatie is die wordt verstrekt nadat de verkoop al is gesloten.
Hier zijn een paar verklaringen en punten om in gedachten te houden met betrekking tot elk van de items op de bovenstaande lijst.
1° het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal;
Het aandeel van de verkoper in het reservefonds wordt overgedragen aan de koper.
Praktisch gezien betekent dit dat de koper automatisch zijn deel van het reservefonds verwerft wanneer hij/zij een woning koopt tegen een overeengekomen prijs.
Als het reservefonds bijvoorbeeld € 100.000 bevat en het aandeel van de koper 500/10.000, dan heeft de koper € 5.000 verworven, net zoals hij/zijn eigenaar van zijn woning wordt.
Houd er rekening mee dat dit aandeel van € 5.000 in geen geval kan worden terugbetaald aan de koper, aangezien het reservefonds is opgezet door de mede-eigendom om eventuele grote onderhoudswerkzaamheden of uitgaven aan de gemeenschappelijke ruimten te dekken waarmee de mede-eigendom te maken krijgt.
Het voordeel voor de koper is dat hij, in het geval van eventuele werkzaamheden die feitelijk worden uitgevoerd, profiteert van een fonds dat is opgebouwd door de vorige eigenaar(s), zonder dat hij dit aandeel hoeft in te brengen of terug te kopen op het moment van aankoop. Hij heeft er dus wettelijk recht op.
Het aandeel van de verkoper in het werkkapitaal moet daarentegen worden teruggekocht door de koper.
Het is de syndicus die verantwoordelijk zal zijn voor de facturatie van het verschuldigde bedrag aan de nieuwe koper, zodra de notaris hem/haar op de hoogte heeft gebracht dat de verkoop is afgerond.
Het is ook de syndicus die vervolgens het door de koper betaalde bedrag terugbetaalt aan de verkoper.
2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen;
Sinds 2010 bestaat er een wettelijk mechanisme waarmee een syndicus kan proberen achterstallige betalingen terug te vorderen van een verkoper bij de verkoop van zijn kavel in een mede-eigendom.
De syndicus wordt dus op de hoogte gebracht van de verkoop en kan het bedrag van de achterstallen meedelen aan de uitvoerende notaris (de notaris van de koper). Voor het gedeelte dat betrekking heeft op de verkochte kavel (in het geval dat de verkoper meerdere kavels in hetzelfde gebouw heeft) en op het lopende boekjaar evenals op het voorgaande boekjaar, wordt de mede-eigendom geacht de prioritaire schuldeiser te zijn, en dat is al zo sinds de wet van 18/06/2018.
Met andere woorden, in een scenario waarin de achterstallige betalingen van een mede-eigenaar € 8.800 bedragen, zijnde € 4.400 voor elk van zijn twee kavels in het gebouw, en € 1.400 van dit tweede bedrag betrekking heeft op de huidige periode en de vorige periode, zal de mede-eigendom een bevoorrechte schuldeiser zijn voor dit laatste bedrag.
Concreet betekent dit dat als de verkoop wordt gesloten voor € 200.000, de notaris verplicht is om € 1.400 in te houden voor de mede-eigendom (in het kader van een procedure die moet voldoen aan bepaalde strikte regels en termijnen die in dit artikel niet nader toegelicht zullen worden).
De rest van het verschuldigde bedrag, zijnde € 7.400 in dit fictieve geval, zou geheel of gedeeltelijk ten laste kunnen blijven van de mede-eigendom, indien andere prioritaire schuldeisers zijn vergoed met de resterende som die bij de verkoop is verkregen.
In een scenario waarin deze schuld blijft bestaan, zal dit bedrag dus een verlies betekenen voor de mede-eigendom, wat aanleiding kan geven tot mogelijke kosten als besloten wordt om gerechtelijke stappen te ondernemen tegen de verkoper.
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
Tijdens elke gewone algemene vergadering moet de mede-eigendom het budget voor de lopende uitgaven van het jaar goedkeuren via een stemming. Het is de taak van de syndicus om deze raming voor het budget van het komende jaar op te stellen op basis van de vorige kosten en rekening houdend met de ontwikkelingen op de verschillende markten.
Als blijkt dat het beschikbare geld (het werkkapitaal) niet langer voldoende is om aan de liquiditeitsbehoeften van de mede-eigendom te voldoen, hetzij door prijsstijgingen, hetzij door een groot aantal wanbetalers binnen de mede-eigendom, kan het nodig zijn om het werkkapitaal te verhogen om de leveranciers op tijd te kunnen betalen.
Dit gebeurt via een oproep tot werkkapitaal.
Wat betreft oproepen tot reservefondsen: deze zijn bedoeld om te voorzien in incidentele financieringsbehoeften voor zwaardere werkzaamheden in de mede-eigendom, die buiten het reguliere onderhoud en de gebruikelijke uitgaven vallen, en waarvoor systematisch een specifieke beslissing wordt genomen op een algemene vergadering (gewoon of buitengewoon).
Aangezien het reservefonds aan de koper toebehoort, kan alles wat vóór de verkoopdatum door de verkoper is betaald, niet meer aan hem worden terugbetaald. Het werkkapitaal daarentegen behoort niet tot de koper, en de verkoper krijgt zijn aandeel terug bij de verkoop, ongeacht de datum waarop hij zijn aandeel voor een oproep tot kapitaal heeft betaald.
Deze oproepen leiden vaak tot een extra financiële last voor de koper, die hij vrij snel na het verwerven van het eigendom zal moeten dragen.
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom en van de bedragen die in het geding zijn;
Een veelvoorkomend geval zijn juridische procedures tegen eventuele wanbetalers binnen de mede-eigendom. Het probleem voor de mede-eigendom, en dus ook voor de kandidaat-koper, is dat zolang de mede-eigendom geen veroordeling of vereffening van de schulden heeft verkregen, de andere eigenaars niet alleen de lasten van de betreffende mede-eigenaars moeten dragen, maar ook de extra kosten van deze procedures (administratieve kosten, advocatenkosten, eventuele bijkomende kosten van de syndicus, enz.).
De vraag voor de koper is ook of het gaat om een mede-eigendom waar betalingsproblemen herhaaldelijk optreden en daardoor vaste bijkomende kosten met zich meebrengen, of dat het een incidenteel probleem is en dus te verwaarlozen valt.
Naast dit klassieke geval moeten andere potentieel problematischere situaties ook de aandacht van de koper trekken:
- Bij nieuwbouwwoningen is het niet ongebruikelijk dat de mede-eigenaren juridische stappen ondernemen tegen de ontwikkelaar als deze weigert het definitieve opleveringsdocument te ondertekenen. Als dit het geval is, moeten kopers er rekening mee houden dat dergelijke procedures vaak erg duur zijn en veel tijd kosten om op te lossen.
- In minder frequente gevallen en in gebouwen die geen nieuwbouw zijn, kunnen er ook geschillen ontstaan na werken die in mede-eigendom zijn uitgevoerd, vooral als deze werkzaamheden bedoeld waren om terugkerende schadeproblemen op te lossen, zonder dat de ingreep vruchten heeft afgeworpen. Alle werkzaamheden die door een architect worden uitgevoerd, moeten gedekt zijn door een garantie.
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
Naast de hierboven vermelde informatie, die de vastgoedbeheerder specifiek zal hebben verstrekt, kunnen de notulen van algemene vergaderingen en bijlagen waardevolle aanvullende informatie bevatten.
Deze bevatten natuurlijk de beslissingen van de algemene vergadering over de uitvoering van werken en de financiering ervan (meestal via een oproep tot reservefondsen), maar ze kunnen ook aanvullende informatie bevatten over de voortgang van een rechtszaak, recente wijzigingen aan een ROI, een complexer schade dossier waarover gestemd moest worden, enzovoort.
De afrekeningen van de kosten geven een idee van de jaarlijkse uitgaven voor het gebouw, zodat de koper een volledig beeld krijgt van de financiële inzet.
De kosten van de lift zijn bijvoorbeeld vaak vrij hoog. Het komt echter vaak voor dat de bijdrage aan deze rubriek niet wordt verdeeld volgens de 'standaard' verdeelsleutel (d.w.z. het aandeel dat het appartement vertegenwoordigt in het totaal voor het gebouw), maar volgens een specifieke verdeelsleutel. In veel gebouwen draagt de woning op de begane grond bijvoorbeeld niet of verhoudingsgewijs minder bij aan de kosten van deze rubriek. Dit soort informatie is te vinden in het reglement van mede-eigendom, maar kan ook vrij eenvoudig worden afgeleid door te kijken naar de verdeelsleutels die worden gebruikt in de afrekeningen van de kosten.
In een apart artikel wordt ingegaan op de verschillende soorten boekhouding in mede-eigendom en de impact van deze keuzes voor eigenaren.
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
De balans zal altijd het bedrag van de reserve en het werkkapitaal laten zien.
Het is belangrijk om te onthouden dat een hoog reservefonds goed nieuws is voor de koper, omdat hij zijn aandeel niet hoeft terug te kopen, die wordt automatisch overgedragen aan de koper. In het geval van grote werken zal hij dus minder moeten betalen.
Het werkkapitaal dient als een fonds om de periodieke uitgaven van het gebouw te dekken. De koper zal zijn deel van het werkkapitaal moeten terugkopen.
De balans bevat ook andere informatie, zoals schulden van mede-eigenaren aan de vereniging van mede-eigenaren. Het is echter moeilijk om daaruit relevante informatie af te leiden, omdat het niet mogelijk is om precies te weten waaruit deze rekening bestaat en dus ook niet hoe lang de bedragen al stilstaan.